一、承租人未经出租人同意装修的

1、承租人未经出租人同意擅自装修的

承租人的行为构成违约，因此造成租赁房屋损害的，还构成侵权，出租人均有权请求承租人赔偿损失。

2、装饰装修物的处理

双方事后达成协议，按协议。

不能达成协议的：出租人有权请求承租人恢复原状（去除装饰装修物）；所有费用由承租人承担。

二、承租人经过出租人同意装修的

1、装饰装修是否形成附合

只要承租人的行为未超越出租人同意的范围，便无违约或侵权问题。

除非对其所有权另有约定，装饰装修物的所有权归属如下：

未形成附合的部分，其所有权归承租人所有（因此，承租人可取回）；

形成附合的部分连同房屋，其所有权归出租人（因此，承租人不能取回）。

2、租赁合同终止时，未形成附合部分装饰装修的处理

有约定的按约定，比如可以约定，由出租人利用，出租人给承租人适当补偿。

不能达成协议的，承租人可以取回（拆除），出租人也有权请求承租人取回；

因取回造成房屋毁损的，承租人应恢复原状；

承租人对出租人无费用补偿请求权。

3、租赁合同终止时，形成附合部分装饰装修的处理：有约定的按约定

因形成附合部分的装饰装修连同房屋，其所有权归出租人，所以承租人无取回权（拆除）。

就附合部分的装饰装修物，双方约定由出租人给承租人适当补偿的，按照约定。

4、租赁合同终止时，形成附合部分装饰装修物连同房屋，其所有权归出租人，所以承租人无取回权（拆除）

对形成附合部分装饰装修的处理，双方不能达成协议，分三种情况作不同处理：

租赁合同因租赁期间届满而终止的，对形成附合部分的装饰装修物，无论其残值几何，承租人均无权请求出租人补偿。

租赁合同因被认定无效而终止的，对形成附合部分的装饰装修物，由出租人和承租人按照导致合同无效的过错分担现值损失。

租赁合同因被解除而终止的，对形成附合部分的装饰装修物，在剩余租赁期内的残值损失的分担，随租赁合同被解除的原因不同而不同：

因不可归责于双方的事由解除的，由双方按照公平原则分担；

因出租人违约而解除的，由出租人承担；

因承租人违约而解除的，由承租人承担；

因双方违约而解除的，由双方根据各自的过错程度各自承担。